J-REIT概要と私の選定基準

J-REITのポートフォリオ比率を3％まで高めました！
そこで、これまで私が学んできたJ-REIT概要と保有銘柄、今後の方針についてまとめてみました！

１．REITとは

①そもそもREIT（リート）とは！？

「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略です。
分類としては「投資信託」となり、運用対象が「不動産」です。

1960年代にアメリカで誕生後、2001年に市場が創設される際に、仕組みがアメリカと異なる事から区別するために、Japanの「J」をつけて「J-REIT（ジェイリート）」と名付けられたそうです。

②REITの投資対象

REITを購入した投資家から集めた「資金」をもとに、主に以下６つの不動産に投資し、賃料収入や売却益等で得た「収益」を投資家に「還元」する金融商品となります。

＜主な投資対象＞
１．オフィスビル
２．賃貸住宅
３．商業施設
４．ホテル
５．物流施設
６．ヘルスケア施設

何れかの１つに特化する「特化型」と複数を対象とする「総合型」があります。総合型の方が収益は安定。

③分配金

株式では「配当金」としてインカムを得ますが、J-REITでは「分配金」という形でインカムを得ることになります。株式と同様、原則年２回の分配金ですが、年１回のものもあるようです。

④株式より利回りが高い理由

J-REITでは基本的に「収益の90％超を分配する」ことで、法人税がかかりません。
結果として、収益のほとんどが分配金として投資家に還元されます。

２．REITのメリット

①不動産投資ができる

資産３分法として現金、株式、不動産が挙げられ、不動産もポートフォリオに組み込みたいところです。
しかし、不動産投資はローンを活用するとは言え「頭金」も必要であり、多額の資金を要することから、素人にはハードルが高いと考えています。また、オフィスビル、賃貸住宅等の分散をまで考えると個人投資家では資金面でも難しいと考えています。

厳密には不動産投資とは異なりますが、J-REITでは不動産（賃貸収入等）から利益を得ることができます。

少額から始められることもメリットの１つですが、実際の不動産投資に比べて少額であり、現在、安くても5万円程度、高いものでは60万円程度必要であることから単元未満株の株式投資よりは高額となります。

＜資産３分法＞
１．現金
２．株式
３．不動産→個人投資家では難しいため、J-REITで代替も可能！

②分配金利回りが高い

株式投資に比べれば利回りは高いです！

現在、J-REITの平均利回りは、4.6％！

３．REITのデメリット

①分配金の増加率が低い

すべて調べられていませんが、株式で言う連続増配銘柄のようなものは少ないと思っています。
そのため、取得時の利回りが続くと思っていた方が無難と考えています。（上がればラッキーくらい）

また、株式同様、分配金のばらつきがある銘柄もあります。

②景気に左右される

以下が１０年の東証REIT指数推移ですが、意外と変動は大きいです。。
コロナショック時には大きく反応していますね。また直近では1750程度まで低下しており、長期的には購入を検討するのもいいかもしれません。

４．私のREITの選び方

①財務健全性

私がREITを選択する理由は「資産３分法の不動産への投資」もありますが「安定した高利回り」も大きいです！
これを長期間に渡って維持するには、やはり財務健全性が必要（安心）かと考えています。そのため、基本的には評価AA以上としています！もちろん倒産リスクもあるので、財務健全性の確認は必須としています！

さらにスポンサー次第で変わる部分もあるので、スポンサーも確認するようにはしています。

②利回り

考え方次第ですが、安定した高利回りという点では現在は5％以上を基本としています！

ちなみにNISAでの購入も可能なため、さらに税引後利回りを上げたい方にはいいかもしれません！

③安定した分配金

個別の銘柄が決まったら、過去の分配金推移を確認して大きな減額がないか？分配金方針を提示しているのであれば、安定した利回りを提示しているか？を確認します。

注意点：配当ではないため、配当控除は利用できません。

番外編：REIT指数

さきほど「３．REITのデメリット」の「②景気に左右される」で紹介した東証REIT指数を参考に、1750以下、できれば1700以下で購入すれば大きな含み損を抱える機会は少なくなると思います。

５．私の保有REIT

以下が実際に購入した順です（売却済は除く）

①オリック不動産（8954）

財務健全性がAAで、スポンサーが馴染みのあるオリックスということで安心感から、一番初めに購入したリートです！
ただその後、分配金の減少があり、現在は利回りが低くなっています。。

財務健全性	スポンサー	運用資産	利回り（購入時）
AA(JCR）、AA-(R＆I)	オリックス	総合型	4.6％

JCRの方が評価はやさしめのようです。私はJCRがAA以上としています！

②KDX不動産投資法人（8972）

オリックスの反省を踏まえて、利回りにこだわって選んだリートです！

財務健全性	スポンサー	運用資産	利回り（購入時）
AA(JCR）、評価なし(R＆I)	ケネディクス	総合型	5.17％

③三菱地所物流リート投資法人（3481）

株式で三菱地所を買いたかったのですが利回りが2％未満であることから買えずにいたので、REITで保有しようかなと言う理由（スポンサーが三菱地所）で購入しました。

財務健全性	スポンサー	運用資産	利回り（購入時）
AA(JCR）、評価なし(R＆I)	三菱地所	物流施設特化型	4.9％

④イオンリート投資法人（3292）

分配金のばらつきがないこと、利回りが高いことから選んだリートです！

財務健全性	スポンサー	運用資産	利回り（購入時）
AA(JCR）、評価なし(R＆I)	イオン	商業施設特化型	5.0％

商業施設は景気に左右されやすいため、注意が必要です。コロナショックでは大きく下げていますので、利回りにはこだわりたいですね。ただ、イオンはよく利用し、分配金も増加傾向であることから購入しています！

６．今後の方針

日銀の利上げ予想に対してJ-REITは下落傾向ですが、不動産はインフレに強いこと、一時的な下落はあれど、インフレによる賃料の交渉は予測されることから、REIT指数が1700以下で、利回り5％以上、財務健全性がAAなどの要件を満たすようであれば、積極的に購入していこうと思っています！