夢のマイホームを手に入れるには！？選び方・必要な費用・注意事項を解説します！

３大ライフイベントの１つ「マイホーム（住宅取得資金）」について、マイホームの選び方、必要となる費用と注意点をまとめていきます！

マイホームの選び方

気になるマイホームの選び方、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、解説していきます！

戸建て　or　マンション

まず大きな選択肢として、戸建てにするか？マンションにするか？があると思います。
それぞれのメリット・デメリットを比較してみます！
※あくまで一般的な比較です（それぞれものによっては異なります）

	戸建て	マンション
費用	〇：トータルコストが安い その代わり家の周りの管理、自身で修繕依頼が必要	×：トータルコストが高い 本体価格も高めで、さらに管理費・修繕費がかかりますが、自身での管理・修繕依頼が扶養
利便性 （最寄り駅までの距離）	×：駅から遠い	〇：駅から近い、エレベーター付き、階段がなく移動が楽
広さ	〇：広い	×：狭い
防犯	×：追加で防犯カメラ等設置は可能	〇：防犯カメラ・エントランスオートロック・管理人配置
風通し・日当たり	〇：全面窓あり	△：基本的には窓は２面のみ
眺望	×：基本は２階まで	〇：高層階もあり
生活音	〇：気にならない、気にしない	×：気になる、気にされる
資産価値（耐用年数）	×：木造の建物部分は22年	〇：鉄筋コンクリート等は47年

	戸建て（新築注文）	戸建て（新築建売）	マンション（新築）	戸建て（中古）	マンション（中古）
自由度	◎：好きなレイアウト・設備で建てられる	△：リフォームも可能であるが、 追加コストがかかる		〇：本体価格を抑えて リフォームも可能
費用	×：トータルコストが高い	〇：トータルコストはほどほど	×：トータルコストが高い	◎：トータルコストは安い	〇：トータルコストはほどほど
利便性（立地）	△：立地が良いものもある	△：立地が良いものもある	◎：駅から近い	△：立地が良いものもある	〇：古いものだと駅から遠いものもある
その他	×：土地探しが難しい	×：好みの家が少ない （どこかしら妥協が必要）		×：問題がある可能性がある （手放すには理由がある）

今まで住み替えも経験し、すべてのパターンを検討しましたが、正直これは好みの問題だと思います^^;
また完璧な物件はなく、多少の妥協は必要だと思いました。例えば、住み替えの際には注文住宅を最優先にして検討していましたが、建てるハウスメーカーを決められたとしても、希望の土地はなかなかありませんでした。かれこれ１年近く探しましたが、価格・立地・周辺環境すべてを満たすものはありませんでした。（いい価格・立地・周辺環境のものは一般に公開される前にハウスメーカーが買ってしまうので、要は売れ残りしか一般には掲載されていません。注文住宅はもともと土地を持っている人向けのように感じました^^;）

マイホームの費用

それでは具体的にどのような費用がかかるのでしょうか？

購入時

主な費用と概算です。頭金は最近はない所が多いので除くとしても本体価格以外に４００～５００万程度かかりますね。

項目	概算費用	備考
本体費用	表示価格（３０００万円と仮定します）	土地１０００万円、建物２０００万円 と仮定します
消費税	２０００万円×１０％＝２００万円	本体価格のうち建物部分に対してかかります
仲介手数料	(３０００万円×３％＋６万円)×１．１ ＝約１００万円	消費税もかかります。ただし、 不動産屋を経由しない直売はかかりません
頭金	（３００～６００万円）	フラット３５は目安は１～２割ですが、 その他住宅ローンではないことが多いです
住宅ローン 借入手数料	６０万円前後	借入金融機関によって異なります
修繕積立 一時金	（３０～１００万円）	マンションの場合、 購入時にかかることがあります
固定資産税清算	９×６/１２＝４．５万程度	中古の場合：３０００万円であれば年間９万円前後 引き渡しが７月１日であれば３か月分を支払います １月１日時点で住んでいる方にかかるため 新築は対象外
印紙税	３万円	契約書を作成時にかかります
登記費用	３０万円前後	司法書士に依頼して所有者の変更等
火災地震保険料	２０万円前後	どこまで保証するかによります
その他	フロアコーティング２０万前後 カップボード新設５０万前後 エアコン取付（２台）３０万前後	もし追加で付けるなら、相見積もりを 取った方が良いです

購入後（ランニングコスト）

それでは購入後はどのような費用がかかるのでしょうか？

項目	概算費用（戸建て）	概算費用（マンション）	備考
住宅ローン利息	２００～８００万前後 ※３０００万３５年借入想定 住信SBI等：0.4％→約２１０万円 フラット３５：1.35％→約７６０万円		実際は毎月のローンに含まれますが、最終的には金利により本体価格の他に支払うことになります。
管理費	０円	１～２万/月 →１万円としても３０年で３６０万円	戸建ては管理費はかかりませんが、自身で草むしりや掃除、雪の時には雪かき等、自身で管理しなければならない。またマンションのように２４時間ゴミ出し可能ということもない。
メンテナンス費用/修繕費	外壁：１００～２００万円/１５年 →３０年で２００～４００万円	１～２万円/月 →１万円としても３０年で３６０万円	戸建ては１５年前後で自身で手配して実施 マンションの修繕費・管理費は段階的に増額
駐車場代	０ ※1～２台分のスペースあり（多い所では３台）	１万前後/月 →１万円としても３０年で３６０万円	運転しない、もしくはカーシェアリングを利用すれば駐車場代としてはかかりません
リフォーム	浴室：１００～２００万円前後 トイレ：５０～１００万円前後 キッチン：１００～２００万円前後		それぞれ１０～２０年でリフォーム
固定資産税	８～１０万前後	９～１１万前後	資産価値はマンションの方が高いので固定資産税もマンションの方が高くなります

あって良かったオプション設備

実際に住んでみてあって良かったオプション設備ランキングになります。
（新築ではついているとは思います）

種類	詳細
１．浴室換気乾燥機	浴室内での乾燥・暖冷房。雨の日の洗濯時には重宝します
２．床暖房	リビングだけが多いですが、暖房だけでは暖めることが難しい床を暖めるため、 足元まで暖かい。暖房と比べて乾燥が少ない
３．複層ガラス	２枚のガラスを重ね断熱性と結露を防ぐ窓

住宅ローン控除

費用がかかることばかり書いてきましたが、マイホームを購入することで受けられる税制優遇があります。我が家もお世話になっています。その他節税とは異なり、所得税が直接還付されます！

所得税の還付については詳しくはこちら↓所得やその他控除によっては住宅ローン控除の全額が控除されないこともあります！

一般的なサラリーマン家庭は住宅ローン控除の対象となります。（細かい事はここでは省略しますが、合計所得金額が2000万円以下、ローン返済期間が10年以上、床面積2分の1以上が自身の居住用等、一般的なサラリーマン家庭であれば対象となります）

計算方法

2022年からは、住宅ローン減税の控除率が「1％」→「0.7％」に変更となっています。
代わりに控除の適用期間は「原則10年間」から「原則13年間」に延長されています。

さらに住宅ローンの借入金にはそれぞれ上限が定められています。
一般住宅の場合、仮に4000万円であったとしても、3000×0.7％＝21万円の控除となります。
省エネ適合住宅以降はハウスメーカー（大和ハウス、積水ハウス等）が多いと思います。

	2022～2023年入居	2024～2025年入居
一般住宅	最大3000万円	最大2000万円
省エネ適合住宅	最大4000万円	最大3000万円
ZEH	最大4500万円	最大3500万円
認定住宅	最大5000万円	最大4500万円

変動・固定金利

具体的な計算の前に、住宅ローンを借りる際に選択することになる金利について解説します。それぞれ、どのような違いがあるのでしょうか？

種類	詳細
変動金利	半年に１度金利の見直しが行われる 固定金利よりは低いですが、借入期間中に大幅に増える可能性もあります
固定金利	借入時は変動金利より高いですが、 借入期間中は金利が一定です
変動＋固定金利	最初の１０年は固定で、その後はどちらかを選択できる等、２つを組み合わせた金利もあります

金融機関：金利	35年間の利息
【変動】auじぶん銀行：年0.289%	約155万円
【変動】住信SBIネット銀行：年0.410%	約221万円
【固定】アルヒ：年1.010％	約562万円
【固定】フラット３５：年1.610％	約926万円

返済方法

住宅ローンを借り入れる際にどちらかを選択することになります。返済額は「元金＋利息」であり、返済額を一定にするか、元金を一定にするかの２種類があります。一般的には元利均等返済を選択する方が多いと思います。

	特徴	メリット
元利均等返済	月々の返済額が一定	返済額が一定のため返済計画が立てやすいが、トータルの利息が高い
元金均等返済	月々の元金が一定	トータルの利息が少ないが、最初の方の返済額が多い

住宅ローン控除の手続き

初年度は「確定申告」が必要となります。翌年度以降は年末調整でも可能です！
また、先ほどの控除は年末の住宅ローン残高をもとに計算します。

【変動】auじぶん銀行：年0.289%で、３０００万円を元利均等返済で借り入れて、２０２３年１月と１２月で入居した際の比較をしてみます↓具体的な控除イメージもつかめると思います。すべて控除が出来た場合を想定しています（所得税から控除が出来なかった分は住民税から上限ありで控除されます）。

	1月入居	12月入居
2023年12月控除(1年目)	29,388,441円×0.7% →205,719円控除	29,932,114円×0.7% →209,525円控除
2024年12月控除(2年目)	28,366,226円×0.7% →198,564円控除	29,116,211円×0.7% →203,813円控除
2025年12月控除(3年目)	27,545,792円×0.7% →192,821円控除	28,297,947円×0.7% →198,086円控除
2026年12月控除(4年目)	26,722,983円×0.7% →187,061円控除	27,477,315円×0.7% →192,341円控除
2027年12月控除(5年目)	25,897,794円×0.7% →181,285円控除	26,654,308円×0.7% →186,580円控除
2028年12月控除(6年目)	25,070,216円×0.7% →175,492円控除	25,828,920円×0.7% →180,802円控除
2029年12月控除(7年目)	24,240,243円×0.7% →169,682円控除	25,001,143円×0.7% →175,008円控除
2030年12月控除(8年目)	23,407,869円×0.7% →163,855円控除	24,170,971円×0.7% →169,197円控除
2031年12月控除(9年目)	22,573,086円×0.7% →158,012円控除	23,338,396円×0.7% →163,369円控除
2032年12月控除(10年目)	21,735,887円×0.7% →152,151円控除	22,503,412円×0.7% →157,524円控除
2032年12月控除(11年目)	20,896,266円×0.7% →146,274円控除	21,666,011円×0.7% →151,662円控除
2032年12月控除(12年目)	20,054,214円×0.7% →140,379円控除	20,826,188円×0.7% →145,783円控除
2032年12月控除(13年目)	19,209,726円×0.7% →134,468円控除	19,983,934円×0.7% →139,888円控除
控除合計	2,205,763円	2,273,578円

注意点

最後に経験上の注意点をお話しします。
よくよく考えて購入して欲しいので５点注意点をお伝えして終わりにします！

いくらまで借りることができる？

そもそも自分はいくらまで借り入れることができるのか？マイホームの選び方で費用は大きな問題かと思います。
基本的には年収によりますが、借入金額や頭金をいくら出すか？また各金融機関の判断によっても異なります。過去の経験上、年収の８倍程度は借り入れ可能かと思います。年収５００万円であれば４０００万円程度となります。ただし、あくまで最大値であり、住宅ローン以外にも教育資金や老後資金も考慮すると年収の６～７倍程度に留めておくことをオススメします！また、年齢が高いほど年収も高く借入額も多くなりますが、３５年等の返済期間で支払いが可能かどうかを１００歳までの家計簿でよく検討する必要があります。４０歳で３５年ローンですと最後は７５歳ですね^^;

いろいろ家を内見していくと「ここに住みたい！」と思うこともありますが、いったん冷静になって、その日は即決せず帰宅し、本当に購入して大丈夫なのか？頭を冷やして、家計簿で確認することが必要です。（←とても大事です！）

少しでも安く購入するために

スーパーで卵が１０個５００円だったら、躊躇する人が多数だと思いますが、数千万の買い物となると感覚がマヒして節約することを忘れてしまいます（我が家でもそうでした。。）

特に戸建ての場合は、「完成時期（築年月）」によって本体価格が大きく変わります。
よく「新築！」とありますが、これは完成時期から「１年以内」となります。つまり、１年を超えると新築ではなく「中古」となります。新築と中古、どちらが良いでしょうか？日本人は新築へのこだわりが強いと言われています。そのため、ハウスメーカーとしては何とか新築という看板がついている時期に売りたいと考えますね。ただ、利益を最大化する必要もありますので、最初は少し高めに設定しています。売り出し当初に購入するのはハウスメーカーの思う壺です（ただし、どうしてもその立地が良いとかあれば購入した方がいいですね、他に誰かに買われる可能性もあります）

一般住宅であれば３～６ヵ月後に２００万前後、7～１２ヵ月後にさらに２００万前後引かれる傾向にあると思います。あと営業担当に交渉すれば１００万前後は引いてくれます。ただし、一流ハウスメーカーは中古になってもあまり引いてくれません（強気です^^;）駅近のマンションも人気があるので原則値引きはしないという印象です。

ハウスメーカー・ディベロッパーも広告費を払いながら営業しているので、少しでも早く売りたいと思っていますし、家は１点ものなので、値下がりするのを待っていると誰かに買われてしまうという恐怖感に襲われ営業トークに乗せられそうになりますが、よくよく考えて選ぶ必要があります。（特に初めての場合には難しい判断ですね）

こどもの住環境

大人には住みやすくてもこどもにとっては住みやすい環境なのかも考慮点の１つかと思います。
駅近のマンションは通勤では便利ですが、子育てするには適しているかのかなど
また、住む場所により、こどもが行く保育園・幼稚園、小学校～高校はほぼ決まってくると思います。（大学は選択肢は増えると思いますが）自分たちが行かせたい所（学区）であるのか、もしくは行かせたくない所（学区）ではないのかも考えておくことをオススメします。

周辺環境

物件の候補が出てくるとどうしても建物の中身の比較ばかりに目が行きがちですが、周辺環境も確認する必要があります。なかなか判断が難しいですが近隣トラブルもあるので、どのような人たちが周辺（特に隣人）にいるのか、建物の周りを歩いてみたり、また日中と夜で行ってみてどのような感じかを確認したり、できれば最寄駅から実際に行ってみれたらいいと思います。あとは契約時には必ず説明があるとは思いますが、自然災害も多いのでハザードマップを確認しておくこともオススメします。（水害のリスクがある場合火災保険も割増になります）

ランニングコスト

マンションの場合、管理費・修繕費が年々上がります。特に小規模１００戸以下では上がり幅も大きいです。最近の駅近マンションは１００戸は超えていると思いますが、少し離れた中古マンションでは１００戸以下が多いため、購入時にはランニングコストもかかることを意識して購入する必要があります。
また、戸建ての場合、一般住宅の方がトータルコストは安いですが、ハウスメーカーの長期優良住宅では購入時は高いですが、住宅ローン控除の上限が高かったり、高気密・高断熱のものであれば光熱費も節約でき快適な生活ができたり、外壁のメンテナンス費用が抑えられるものもあります。
本当に様々あるので、あとはどこを優先するか好みの問題かと思いますので、よーく検討して購入することをオススメします！